20/80: o esquema israelita que expira no final de 2026

Propõem-lhe um apartamento novo em Netanya, Bat Yam ou Kiryat Gat. O preço indicado não muda um shekel sequer, mas o vendedor acrescenta uma frase que muda tudo: "Paga 20% na assinatura. O resto, apenas na entrega, daqui a três anos." Nenhuma mensalidade entretanto. Para uma família judaica instalada em Chicago, Manchester, São Paulo ou Frankfurt, que não tem acesso fácil ao crédito israelita, a oferta parece feita à medida.

E é. Mas não necessariamente para si. E uma contagem decrescente regulamentar corre até 31 de dezembro de 2026.

O 20/80, modo de funcionamento

O princípio é simples. Numa venda em planta ("al hanyar", no papel), o promotor aceita que o comprador pague apenas uma fração do preço na assinatura — 20%, por vezes 10% — e adia o saldo para a entrega das chaves, dois a quatro anos depois. Daí as designações 20/80 e 10/90.

Não é um presente: é um instrumento de financiamento. O promotor pede empréstimo ao banco para construir, e o comprador oferece-lhe uma reserva firme sem mobilizar tesouraria. Em período de venda rápida, ninguém precisa disso. Em período de bloqueio, torna-se a principal ferramenta do setor.

Ora, o setor israelita está bloqueado. No final de abril de 2026, os promotores detinham cerca de 84 000 apartamentos novos por vender — quase 29,5 meses de stock ao ritmo de escoamento atual. No trimestre fevereiro-abril de 2026, 20 610 habitações mudaram de mãos, uma queda de 15,4% em relação aos três meses anteriores.

Um terço das vendas de imóveis novos passa por este mecanismo

Os dados mais recentes publicados sobre o tema vêm do relatório do economista-chefe do Ministério das Finanças israelita, referente a setembro de 2025. São eloquentes.

31% das transações sobre apartamentos novos entregáveis mais de um ano após a assinatura incluíam um incentivo financeiro deste tipo, contra 27% no mês anterior. Na área de Telavive (Telavive-Jafa e Bat Yam), a proporção passou de 23% para 30%.

Em cinco cidades analisadas — Netivot, Lod, Ramat Gan, Acre e Kiryat Gat — o recurso a incentivos ultrapassa os níveis atingidos antes da intervenção do regulador. Em Herzliya, onde estes esquemas tinham chegado a representar até 74% das vendas, a proporção caiu para 56%, acompanhada de uma queda das transações de 71 para 28 unidades por mês. Em lado nenhum a generosidade financeira foi suficiente para relançar os volumes.

Por que razão o Banco de Israel interveio

Em março de 2025, o Banco de Israel emitiu uma diretiva temporária, em vigor até ao final de 2026. Ela impõe duas salvaguardas.

Primeiro, os bancos devem imobilizar capital adicional em qualquer projeto onde mais de um quarto dos compradores adiam pagamentos substanciais até à entrega. Depois, os chamados empréstimos "balloon" ou "bullet" concedidos aos promotores estão limitados a 10% da atividade de crédito residencial de um banco.

O raciocínio do regulador: quando um promotor suporta financeiramente 80% do preço de dezenas de apartamentos durante três anos, o risco não desaparece — concentra-se. Se a construção sofrer atrasos ou se os compradores não conseguirem pagar o saldo no vencimento, o banco fica exposto a um projeto inteiro, e não a créditos individuais dispersos.

Os dados de setembro de 2025 mostram que o efeito da diretiva foi real mas breve: após uma queda, os incentivos voltaram a subir significativamente. Resta o facto de o enquadramento expirar dentro de quatro meses e meio, e o setor aguarda para saber se será prolongado, reforçado ou levantado.

Os três riscos específicos para o comprador não residente

1. O preço indicado inclui o serviço financeiro. Um promotor que o financia durante três anos cobra por esse suporte, e cobra-o no preço. A única defesa objetiva é: compare o preço por metro quadrado do programa com as transações realmente registadas no mesmo bairro em nadlan.gov.il, a base de dados pública e gratuita da administração fiscal israelita, acessível a partir de qualquer parte do mundo. Duas ressalvas: a interface está em hebraico, e os imóveis ainda não registados no Tabu não constam nela.

2. O risco de refinanciamento recai inteiramente sobre si. Compromete-se a pagar 80% do preço em 2029. Não conhece nem as condições de crédito de 2029, nem a sua situação pessoal nessa data, nem a taxa de câmbio da sua moeda face ao shekel. Um não residente, a quem os bancos israelitas raramente emprestam mais de 50% do valor do imóvel, deve, portanto, ser capaz de mobilizar uma quantia considerável com fundos próprios. Se não tiver essa certeza, o esquema não é adequado.

3. A garantia não é automática. A lei israelita sobre a venda de habitações (Hok HaMecher — Dirot, 1974) protege o comprador em planta através de uma garantia bancária, aarvout hok mecher (ערבות חוק מכר), que cobre os valores pagos em caso de incumprimento do promotor. Ainda assim, é preciso obtê-la, lê-la e verificar que cobre efetivamente cada pagamento. Esta verificação é da responsabilidade de um advogado que o represente a si — não o do promotor, mesmo que os honorários deste apareçam na sua fatura. Este é um ponto que os nossos colegas juristas detalham regularmente neste blogue, e que continua a ser a principal causa de surpresas desagradáveis entre compradores estrangeiros.

Quando o 20/80 faz sentido — e quando não faz

O esquema não deve ser rejeitado por princípio. É coerente em dois cenários.

Primeiro, se os seus fundos estão aplicados no estrangeiro em produtos que rendem mais do que o custo implícito do financiamento: manter o capital investido mais três anos tem um valor mensurável. Depois, se está a preparar uma alyah com data marcada e os seus futuros rendimentos em Israel financiarão o saldo — o desfasamento corresponde então a uma realidade do seu calendário de vida.

Não faz, no entanto, nenhum sentido se já dispõe da totalidade dos fundos. Nesse caso, a estratégia correta é a inversa: proponha um pagamento rápido e exija um desconto em troca. Um promotor sentado em dezenas de lotes por vender e sob pressão de tesouraria preferirá frequentemente 92% do preço amanhã a 100% daqui a três anos. No mercado atual, aliás, a maioria dos imóveis residenciais negoceia-se, segundo os profissionais do setor, entre 2 e 5% abaixo do preço indicado.

Para situar este mecanismo no conjunto do percurso de compra a partir do estrangeiro — fiscalidade, financiamento, etapas jurídicas e registo no Tabu — o nosso Guia Definitivo do Imobiliário em Israel detalha cada etapa.

Quatro meses para ver com clareza

O 20/80 continuará presente no panorama israelita enquanto os promotores tiverem stock para escoar. Mas o seu enquadramento regulamentar aproxima-se do fim, e as condições de crédito estão a aliviar — o Banco de Israel reduziu a sua taxa diretora para 3,5% em julho de 2026.

Para as comunidades judaicas de todo o mundo que observam o mercado israelita a partir do estrangeiro, a regra continua a ser a mesma de qualquer operação financeira: quando um vendedor lhe propõe não pagar já tudo, está a vender duas coisas ao mesmo tempo — um apartamento e um crédito. O preço deste último raramente está escrito na brochura.

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