Renovación urbana: 35 % de los permisos, pero 22 meses para convencer

En todos los países donde viven judíos de la diáspora, la idea de un apartamento en Israel va acompañada de una misma imagen: un edificio de los años 1960 que se convierte, un día, en una torre moderna con cuarto de seguridad. Esa es la promesa de la renovación urbana. Las cifras de 2025 muestran que ya pesa mucho en la construcción del país, pero que el camino sigue siendo largo.

35 % de los permisos, 28 % de los inicios de obra

Según la Autoridad gubernamental de renovación urbana, en 2025 la renovación representó aproximadamente la mitad de las viviendas aprobadas en el sistema de planificación, el 35 % de los permisos de construcción y el 28 % de los inicios de obra. Es el cuarto año consecutivo en que supera la cuarta parte de las obras del país. Al mismo tiempo, los permisos bajaron alrededor de un 20 % respecto a 2024, aunque las aprobaciones de planes alcanzaron un récord.

Un informe de la Autoridad para 2024, citado por Ynet, ya indicaba que alrededor del 30 % de los inicios de obra correspondían a renovación urbana y que uno de cada tres apartamentos vendidos se encontraba en un proyecto de este tipo.

El fin de TAMA 38, el relevo del «pinui binui»

TAMA 38, el dispositivo de refuerzo antisísmico lanzado en 2005, ha expirado («expirado a escala nacional», según Buy It In Israel, 2 de noviembre de 2026), y las ciudades lo están sustituyendo por sus propios planes de renovación. El relevo lo garantizan planes de sustitución y el «pinui binui» (evacuación-reconstrucción), regulado por una ley de 2006. A finales de 2025, se habían aprobado o avanzado planes de sustitución en 21 ciudades, con un potencial de más de 622.000 viviendas nuevas o renovadas en unos 36.650 edificios. La actividad se extiende a Jerusalén, Tel Aviv, Bat Yam, Petah Tikva y Haifa.

22 meses para reunir a dos tercios de los propietarios

El umbral de acuerdo de los propietarios era originalmente del 80 %; se redujo a dos tercios en 2021, con al menos un 60 % en cada edificio. Una encuesta de la Asociación de Constructores de Israel muestra que conseguir dos tercios lleva una media de 22 meses, y el 80 % unos 44 meses. Las autoridades de planificación solo se comprometen seriamente a partir de alrededor del 60 % de las firmas, y un proyecto a menudo supera los diez años entre la primera reunión de residentes y la entrega de llaves.

Un caso concreto: Yosseftal, en Petah Tikva

Para dimensionar la escala, el barrio de Yosseftal en Petah Tikva aspira a unas 4.686 viviendas, de las cuales 3.410 son viviendas nuevas que sustituyen a 998 apartamentos de vivienda pública, es decir, de 3,5 a 4 viviendas nuevas por cada antigua. La planificación comenzó a principios de 2020 y la consulta pública concluyó en agosto de 2024; si se aprueba el plan, se esperan los primeros permisos en tres o cuatro años y una transformación visible en cinco o seis años (Ynet, septiembre de 2025). Un buen recordatorio de que «en proceso de renovación» no significa «entregable mañana».

La cuestión de los plazos estuvo, de hecho, en el centro de la campaña electoral de octubre: la lista Bennett-Lapid prometía reducir los procedimientos a unos cinco años (Buy It In Israel, 27 de octubre de 2026).

¿Cuántos metros cuadrados se ganan?

Una directriz de 2020 recomienda ofrecer a los propietarios unos 12 m² adicionales, más un balcón, frente a una hipótesis de trabajo de unos 25 m² anteriormente. En Tel Aviv, los apartamentos existentes de hasta 80 m² reciben hasta 12 m² adicionales, mientras que los más grandes no reciben ninguno.

¿Cuánto valen 12 m²? A modo de ejemplo, un apartamento de 92 m² vendido por 3,88 millones de NIS (unos 1,25 millones de USD) en Tel Aviv, según datos de la Administración Tributaria citados por el Times of Israel, resulta en unos 42.200 NIS por m²: 12 m² representan entonces casi 506.000 NIS (unos 163.000 USD). Se trata de un cálculo sobre una venta aislada, no de un promedio de mercado.

Por qué dudan los propietarios

Reunir dos tercios de firmas en un edificio significa negociar con vecinos de horizontes muy diferentes: jubilados que quieren quedarse, herederos en el extranjero, inquilinos, inversores. Muchos propietarios de la diáspora poseen precisamente un apartamento en estos edificios antiguos, a veces heredado, y deben decidir a distancia. Esta es una de las razones por las que los proyectos avanzan por etapas, edificio por edificio, y raramente según el calendario anunciado inicialmente.

El factor mamad

La renovación también es una cuestión de seguridad: el Contralor del Estado estimó en enero de 2026 que alrededor de 3,2 millones de israelíes (33,6 %) no tenían acceso a un refugio estándar, según datos de principios de 2025 (Ynet). Un edificio reconstruido incorpora una habitación segura, lo que explica el atractivo de estos proyectos para una clientela internacional atenta a este criterio.

Lo que esto significa para el comprador de la diáspora

Comprar en un edificio ya comprometido en un proyecto no tiene nada que ver con comprar una vivienda nueva entregada. Verifique el porcentaje de firmas alcanzado, la identidad y la solidez del promotor, la etapa del procedimiento (plan aprobado, permiso, obra en curso) y lo previsto para su apartamento. En cuanto a los precios, el índice de viviendas nuevas retrocedió alrededor de un 0,4 % interanual, frente a un retroceso de aproximadamente un 1,8 % interanual en los precios medios (Oficina Central de Estadística, julio-agosto de 2026, vía Times of Israel), con un shekel en torno a 3,11 NIS por 1 USD. Pida también a su abogado que lea el contrato del proyecto, en particular las garantías bancarias y las penalizaciones por retraso. Las bases del proceso de compra están en nuestra guía definitiva del sector inmobiliario en Israel.

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