Gerusalemme resiste: -0,2% su base annua, il Centro a -2,7%

Per generazioni di famiglie ebraiche, da Brooklyn a Parigi, da Mosca a Buenos Aires, Gerusalemme non è una città come le altre. È anche, nel 2026, uno dei rari mercati immobiliari israeliani a non muoversi quasi affatto mentre il resto del paese corregge. Gli ultimi dati dell'Ufficio centrale di statistica (CBS) mostrano un divario netto tra la capitale e il Centro. Gli importi sono convertiti a circa 3,11 NIS per 1 USD.

Luglio-agosto: Gerusalemme a -0,2%, il Centro a -2,7%

Il Times of Israel ha pubblicato il 30 ottobre gli ultimi indici del CBS, che coprono luglio e agosto 2026. A livello nazionale, i prezzi scendono dell'1,8% su base annua e dello 0,6% rispetto ai due mesi precedenti. Sono calati in 7 degli ultimi 12 mesi.

Su base annua, la dispersione tra le regioni è sorprendente: Gerusalemme -0,2%, Nord -0,8%, Haifa -1,4%, Sud -1,5%, Tel Aviv -1,9% e Distretto Centrale -2,7%. Gerusalemme è quindi la regione più stabile del paese su base annua, ben davanti al Centro, che concentra i cali più marcati.

Una stabilità che non nasconde sussulti

Stabile non significa immobile. Gli indici bimestrali della capitale si sono alternati: -1,8% ad aprile-maggio (CBS, pubblicato a inizio agosto), poi +1,8% a maggio-giugno (pubblicato a inizio settembre), poi -0,3% a luglio-agosto. Su base annua, lo stesso indice mostrava +0,3% ad aprile-maggio, +1,8% a maggio-giugno e -0,2% a luglio-agosto. Le variazioni bimestrali oscillano tra -1,8% e +1,8%, mentre Tel Aviv ha registrato -2,3% ad aprile-maggio e il Centro è a -4,1% su base annua a maggio-giugno.

I prezzi medi pubblicati dal CBS per maggio-giugno stabiliscono la gerarchia: circa 3,58 milioni di NIS a Tel Aviv (1,15 milioni di USD), 2,91 milioni di NIS a Gerusalemme (936.000 USD), 2,73 milioni di NIS nel Centro (878.000 USD) e 1,93 milioni di NIS a Haifa (621.000 USD). Gerusalemme si colloca così circa il 19% sotto Tel Aviv in prezzo medio, calcolo effettuato a partire da questi due dati del CBS.

Vendite: il mercato dell'usato regge, il nuovo esita

Secondo l'analisi di Buyitinisrael dei dati del CBS (giugno-agosto 2026), la città di Gerusalemme ha registrato circa 898 rivendite nel periodo, in aumento del 3,8%: si tratta del volume di rivendita più elevato del paese. Le vendite di abitazioni nuove in città, invece, sono scese a circa 400, ovvero il 25,4% in meno rispetto alla primavera. Nel distretto di Gerusalemme nel suo insieme, le vendite di nuovo progrediscono del 12,1% raggiungendo 741.

Gerusalemme attira anche gli acquirenti dall'estero. Secondo Buyitinisrael, circa 60 abitazioni sono state acquistate a Gerusalemme da residenti stranieri ad agosto, ovvero circa la metà dei loro acquisti del mese.

Il paradosso dello stock

Gerusalemme è anche la città con il maggior stock di abitazioni nuove invendute secondo il CBS: circa 10.250 a fine agosto, davanti a Tel Aviv-Yafo (circa 9.820), Bat Yam (circa 4.990) e Haifa (3.970). Tuttavia, Nachi Paris, citato dal Times of Israel, afferma che quasi tutto ciò che è disponibile a Gerusalemme si vende, mentre, secondo gli agenti, Tel Aviv e il Centro soffrono di eccedenze. L'economista Dani Ben Shahar invita alla prudenza: il modo in cui il CBS conta le abitazioni disponibili è discutibile, e gran parte dello stock corrisponde a prevendite ancora lontane dalla consegna.

La lettura pratica: la cifra di 10.250 abitazioni non significa 10.250 appartamenti pronti per essere abitati in attesa di un acquirente. Per un acquirente straniero, la domanda utile è sapere quando il progetto sarà consegnato, e non solo quante unità sono ancora disponibili.

Quanto costa un'abitazione a Gerusalemme oggi?

I dati della Tax Authority riportati dal Times of Israel mostrano vendite recenti a 5 milioni di NIS (circa 1,61 milioni di USD), 3,05 milioni di NIS (circa 981.000 USD) e 2,3 milioni di NIS (circa 740.000 USD), senza dettagli sulle superfici nell'elenco di agosto. Non si tratta di medie, ma di esempi di transazioni. Sul fronte degli affitti, annunci Madlan citati nello stesso articolo mostrano 8.800 NIS al mese (circa 2.830 USD) per un 4 locali a North Talpiot e 8.600 NIS (circa 2.765 USD) per un 4,5 locali a Katamonim. Anche questi sono esempi di annunci, non un indice degli affitti.

Cosa cambia per la diaspora

Per le comunità del Nord America, dell'Europa, dell'ex URSS o dell'America Latina, Gerusalemme svolge spesso due ruoli contemporaneamente: luogo di vita e pied-à-terre. I due usi non hanno gli stessi vincoli. Un pied-à-terre utilizzato poche settimane all'anno richiede un quartiere facile da affittare e gestire a distanza; una residenza principale richiede scuole, sinagoghe e trasporti nelle vicinanze. Confrontare i quartieri prima di confrontare i prezzi è quindi una tappa da non saltare.

La stabilità di Gerusalemme non garantisce nulla per il futuro, ma mostra una cosa: in un mercato nazionale in calo dell'1,8%, sono la localizzazione e il tipo di immobile a fare la differenza. Lo shekel intorno a 3,11 per 1 USD pesa sul potere d'acquisto degli acquirenti americani. La Banca d'Israele ha mantenuto il tasso di riferimento al 3,25% il 21 ottobre, dopo diversi ribassi da gennaio, con una prossima decisione il 23 novembre. Un acquirente della diaspora ha quindi interesse a confrontare più quartieri e a chiedere un calendario di consegna preciso. Per un quadro completo delle tappe di un acquisto, consultate la nostra guida definitiva all'immobiliare in Israele.

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